Cesación o extinción de proindiviso. | ProntoPiso

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Nos han llegado algunas consultas relacionadas con la “cesación o extinción de proindiviso” de un piso, por lo general derivada de la herencia de un ser cercano.

Vamos a explicaros el concepto y aclararemos, desde el principio, que no se trata de una compraventa sino, como el propio nombre indica, una “cesación o extinción de proindiviso”.

¿De qué se trata? ¿Cómo afecta en materia fiscal? ¿Qué pasos hay que dar? Para daros respuesta a estas preguntas os invitamos a seguir leyendo.

Vamos a poner un ejemplo práctico para que lo entendáis a la primera.

Pongamos por caso una familia estándar: padre, madre y tres hijos.

El padre, propietario del piso, fallece y lega el piso a sus herederos: esposa e hijos. Si se trata del domicilio familiar y, siguiendo con el caso práctico, los tres hijos estuvieran emancipados, suele acordarse de que la madre, cónyuge del fallecido, disfrute el piso en usufructo. Esto es: siga viviendo en el piso y haga uso de él sin restricciones. Existe la figura del “proindiviso inmobiliario”, esto es: una herencia material (no económica) que pertenece a las diferentes partes en distintos grados: la madre disfrutaría del 50% del piso y los hijos tendrían derecho al otro 50% repartido en partes iguales (el 33% del 50% restante).

Una de las opciones que tendría, de pleno derecho, es a seguir viviendo en el piso, como ha sido su costumbre durante años. Pero, disfrutándolo en usufructo, también podría decidir venderlo y seguiría teniendo derecho a hacerlo. Pero este no es el caso que hoy nos concierne, pongamos que la madre decide poner de acuerdo a las cuatro partes (madre y tres hijos) para repartir dicho bien y, de paso, que uno de los hijos se pueda quedar con el piso.

Aquí llegamos a la solución de “cesación o extinción de proindiviso”, que no es un compraventa como aclaramos desde el principio.

Es más, lo vamos a enfocar de un modo más práctico todavía: ¿y si uno de los hijos quisiera acordar con el resto de herederos que se queda con la casa?

Aunque parezca mentira, esto simplifica la operación.

Pongamos precio a la casa: digamos que el valor de la vivienda es 200.000€. Importe que, en caso de compraventa se repartiría del siguiente modo: 100.000€ para la madre y 33.000€ para cada uno de los hijos. Pues bien, si uno de ellos quisiera quedarse con la casa, previo acuerdo entre las cuatro partes, tendría que reunir al resto ante un Notario para firmar la “cesación o extinción de proindiviso” y entregar un cheque bancario por valor de 100.000€ a la madre y preparar otros dos por importe de 33.000€ para sus dos hermanos. Se elevaría a público el documento firmado ante el Notario y las tres partes que reciben la compensación económica fallan a favor del hermano la propiedad.

Ventajas fiscales para el adquiriente de la cesación o extinción de proindiviso

Al no tratarse de una compraventa no tendrá que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en torno a un 6% del valor de la vivienda), si no que tendrá que abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos por un 1% del valor. Al resto de las partes no les afecta y el adquiriente se ahorra entre un 5 y un 6% en materia de impuestos.

Impuestos a pagar por parte de quienes “ceden el piso a cambio de una compensación económica”: Plusvalía e IRPF.

La plusvalía en una Cesación o extinción de proindiviso

Todas las partes habrán tenido que pagar la plusvalía en el momento en que aceptaran dicha herencia. Pongamos que el padre falleció hace 4 años, habrían pagado dicha plusvalía hace 4 años, por lo que en la “cesación o extinción de proindiviso” solo tendrían que actualizar dicho pago. La única parte que podría tener que hacer frente a un pago más considerable sería la madre puesto que en su caso no se consideraría la misma fecha para calcular dicha plusvalía. Si los hijos pagaron hace 4 años y solo han de actualizarla, la madre pagaría ésta tomando la fecha original de la adquisición del inmueble.

IRPF derivado de la Cesación o extinción de proindiviso

Según el artículo 33 de la Ley del IRPF no existe alteración patrimonial con motivo de la disolución del condominio sobre el inmueble siempre que los valores de las adjudicaciones efectuadas se correspondan con la respectiva cuota de titularidad y estos se correspondan con el valor de mercado. Si damos por bueno que el valor de la casa sí se atiene al valor de mercado, entonces no habría tal ganancia patrimonial. En último extremo cabría asesorarse en materia fiscal para concebir si hay tal o no, para no incurrir en una penalización.

¿Quién los asume los gastos de la operación?

Esta operación acarrea ciertos gastos, como por ejemplo, los honorarios de la Notaría y el pago de ése 1% mencionado arriba derivado del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos por un 1% del valor de la vivienda.

No está reglado quién debería asumirlos. Si fuera una compraventa iría a cargo del comprador, pero en este caso tendrían que ponerse de acuerdo las cuatro partes. Lo ético sería que el propio comprador afrontara y asumiera dichos gastos. Puesto que sus familiares estarían ayudándole a ahorrar un buen porcentaje de impuestos al optar por ésta fórmula y no elegir la compraventa. El adquiriente (o comprador) compensaría a quienes ceden su parte (compensada económicamente) asumiendo ambos gastos.

Todo esto está sujeto a la firme y voluntaria voluntad de las cuatro partes para llegar a un acuerdo que beneficie a una de ellas y todo se suceda con harmonía y de buen grado. Lamentablemente no siempre existe esa buena voluntad por todas las partes e, incluso, a veces es el “adquiriente” quien pretende aprovechar esta operación para abusar de las partes restantes y eludir todos los gastos posibles, aunque se trate de su propia familia. En tal caso cabría optar por la fórmula tradicional de compraventa y llegados a este punto entonces ProntoPiso sí os podría ser de utilidad ayudando a tasar la vivienda y a solucionar el estancamiento de la venta del piso en 90 días.

Este caso práctico ilustra la salida de una casa libre de hipotecas y sin cargas. Si os resulta de interés podremos retomar el tema en otro post explicando qué sucede si además la casa no está pagada y tiene gastos como la hipoteca pendientes de ser saldados.

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